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Steuerliche Aspekte
Der Besitz von Wohneigentum hat Auswirkungen auf die Einkommenssteuer und die Vermögenssteuer:
Einkommenssteuer
Einerseits müssen Sie den Eigenmietwert Ihres Wohneigentums aus Gründen der Rechtsgleichheit gegenüber Mietern als Einkommen versteuern, da die Steuerverwaltung den Eigenmietwert als fiktives Einkommen, das erzielt werden könnte, wenn die Liegenschaft vermietet würde, aus Wohneigentum betrachtet.
Andererseits können Sie Hypothekarzinsen sowie Unterhalt Ihres Eigenheims vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Berechnung des Eigenmietwerts und der abzugsfähigen Unterhaltskosten sind kantonal geregelt.
Vermögenssteuer
Ihr Eigenheim stellt Vermögen dar, welches bei der Steuererklärung zu Ihrem bestehenden Vermögen dazugerechnet wird.
Bestehende Hypothekarschulden können anschliessend wieder vom berechneten Vermögen abgezogen werden.
Amortisation und steuerliche Optimierung
Wird zur Finanzierung des Eigenheims eine 2. Hypothek benötigt, ist diese bis zur Pensionierung zurück zu zahlen. Dazu wird die 2. Hypothek direkt oder indirekt amortisiert.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlt der Hypothekarschuldner jährlich einen gleich bleibenden Betrag an die Bank zurück. Dadurch wird die Hypothekarschuld Jahr für Jahr reduziert und somit verringert sich auch der finanzielle Aufwand für die Hypothekarzinsen.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld bis zum Erreichen des Pensionsalters unverändert. Die zur Tilgung der 2. Hypothek notwendigen Beträge überweisen Sie jährlich auf Ihr verpfändetes Vorsorgekonto (Säule 3a). Guthaben der Säule 3a sind steuerbegünstigt, weil sie der Altersvorsorge oder dem Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum dienen. Spätestens beim Erreichen des Pensionsalters wird Ihr PRIVOR Vorsorgekonto-Guthaben zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.
Optimierung von Vorsorge und Steuern
Mit regelmässigen Einzahlungen auf Ihr Vorsorgekonto lässt sich eine attraktive steuerfreie Rendite erzielen und damit die Altersvorsorge ausbauen. Entscheiden Sie sich die Höhe der Schuldzinsen unverändert zu belassen, können Sie diese weiterhin vollumfänglich von Ihrem steuerbaren Einkommen absetzen.
Steuern sparen mit dem Eigenheim
Der wichtigste Tipp vorne weg: Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen, müssen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Mindestens bedeutet, dass Sie auch mehr investieren können. Gerade nach einem unerwarteten Geldzuwachs oder wenn man das Guthaben aus der Pensionskasse auf einen Schlag auszahlen lässt, eine durchaus sinnvolle Massnahme.
In den meisten Fällen gilt aber: Übertreiben sie es nicht. Wird das Eigenheim nur mit Eigenkapital finanziert, droht Ihnen ein steuerliches Fiasko.
Ein Beispiel: Nach einer Erbschaft stehen einer Familie nach Abzug der Erbschaftssteuern 500'000 Franken zur Verfügung. Die Familie entscheidet sich eine 5-Zimmer-Wohnung zum gleichen Preis zu kaufen und blättert den ganzen Betrag hin. Die Folge: Die Liegenschaft schlägt sich in der Steuererklärung als Vermögenswert nieder, und wird entsprechend (hoch) besteuert.
Staatlich geförderte Verschuldung
Statt den ganzen Betrag in die Liegenschaft zu stecken, hätte die Familie besser nur ein Drittel davon für den Wohnungskauf verwendet und den restlichen Betrag als Hypothek aufgenommen.
Dies hat zwei Vorteile in Sachen Steuern sparen: Erstens kann die restliche Erbschaft in die steuerbegünstigte Vorsorge der Säule 3 investiert werden und zweitens "verschuldet" sich die Familie, was bezüglich Vermögen in der Steuererklärung zu einer runden Null führt.
Der nun anfallende Eigenmietwert wird zum aktuellen Einkommen dazugezählt und führt zu einer höheren Einkommenssteuer, wenn nicht gleichzeitig ein Arbeitspensum reduziert wird.
Mit dieser Massnahme will der Bund die Bürger ermuntern Vermögen in Umlauf zu bringen, indem sie sich Eigenheime kaufen – man kann etwas schelmisch auch behaupten, der Staat fördere die Verschuldung – in diesem Fall ist es aber vielmehr eine gute Investition.
Interessant für Pensionierte
Wer auf eine monatliche Rente verzichtet und stattdessen sein Guthaben aus der Pensionskasse bei der Pensionierung bezieht, ist dagegen besser beraten, einen Grossteil des Guthabens ins Eigenheim zu investieren.
Da die monatlichen Einnahmen nach der Pensionierung im Allgemeinen sinken werden, wird die Mehrbelastung durch den Eigenmietwert kaum spürbar sein. Der günstigere "Mietzins" dagegen wird deutlich spürbar. Sie sehen, der Erwerb von einem Haus oder einer Wohnung kann durchaus lukrativ sein.
In Zeiten, in denen Anlagen an der Börse für Private ein zu hohes Risiko darstellen, ist der Griff zu einer bodenständigen Vorsorge - wie ein Eigenheim mit dem sich erst noch Steuern sparen lassen - sicher kein verkehrtes Mittel.
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